O abuso em relação ao condômino inadimplente
Dr. Fernando Borges Peixoto ( * )
O presente estudo trata de recurso interposto por seu subscritor, que acabou criando um precedente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quanto à cobrança vexatória de quotas condominiais, resultante do desligamento da senha dos condôminos inadimplentes para uso dos elevadores. Fala-se em precedente porque no acórdão exarado, ainda a ser publicado, não há nenhuma referência a julgados daquela Corte que tenham abordado a questão.
Logicamente, para a administração do condomínio é inconveniente o inadimplemento de alguma unidade porque um percentual das despesas fica a descoberto, e isso deve ser realmente reprimido, pois não há como se admitir que o condômino adimplente tenha que arcar com custos para a manutenção de áreas comuns enquanto o vizinho inadimplente usufrui da estrutura que gera custos de manutenção.
Por esse motivo, alguns dispositivos legais buscam desencorajar o inadimplemento das quotas condominiais, estabelecendo, segundo indica BASTOS: (i) juros moratórios que podem ser superiores a um por cento ao mês; (ii) multa de até dois por cento ao mês pelo atraso; (iii) a perda do direito de votar e ser votado em Assembleia; (iv) multa de cinco até dez vezes a quota condominial;(v) a possibilidade de protesto de boletos vencidos; (vi) inscrição em órgão de proteção ao crédito; (vii) multa de dez por cento sobre o valor da execução, nos termos do art. 475-J/CPC; e (viii) a possibilidade de penhora da unidade ou de bens do condômino (Bastos, Carlos Henrique. Excessos na cobrança de cotas condominiais. Disponível em: http://www.professorsimao.com.br/ artigos_convidados_carlos_henrique_bastos.html).
Mas, alguns abusos vêm sendo cometidos na busca pela satisfação da parte não honrada do rateio, e o Judiciário deve intervir forte para evitar a prática atentatória à dignidade da pessoa humana.
Primeiramente, a deliberação condominial que estabelece as sanções aplicáveis deve respeitar o quórum de ¾ (três quartos) dos condôminos remanescentes (excetuados os devedores) previsto no artigo 1.337/CC; e elas só devem ser aplicadas depois de concedida a palavra ao condômino inadimplente para exercer seu direito de defesa, conforme destaca o Enunciado nº 92/CJF: “As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”.
Isso nem sempre é respeitado, o que viola o devido processo legal, já que o objetivo dessa medida é prestigiar o contraditório e a ampla defesa.
A decisão assemblear não pode extrapolar seu poder normativo para autorizar a cobrança “manu militari” de quota condominial. Ora, se as regras de cunho estatutário não podem sequer ultrapassar o teto de percentuais medidos em pecúnia que a lei estabeleceu para apenar o inadimplente, com menor razão poderiam atentar contra o uso, o gozo ou a fruição da propriedade, ou a dignidade da pessoa humana.
Assim, apesar de compreensível, a preocupação demasiada em privilegiar os condôminos adimplentes não autoriza a assembleia condominial a aprovar sanções violadoras de direitos. Há que se observar “cum granu salis” os direitos dos condôminos adimplentes em fazer honrar a obrigação condominial, pelo contraponto do respeito aos direitos fundamentais do inadimplente, devendo o julgador render maiores reflexões ao avaliar questões que envolvam esse tema.
Especialmente, não se podem desprezar os meios processuais-executórios adequados de satisfação do crédito a partir da invasão do patrimônio do inadimplente para preservação do patrimônio dos condôminos adimplentes. E é por isso que se faz necessário considerar todo o arcabouço normativo, para preservar direitos e garantias fundamentais, pois em jogo a liberdade, a isonomia, o direito de propriedade, a proporcionalidade (na fixação de punições) e o devido processo legal, além da dignidade da pessoa humana, fundamento da República, esteio de todos os anteriores.
============================================================================( * ) Advogado, sócio-administrador de Peixoto & Schultz Peixoto Advogados Associados. Especialista em Direito Civil e Processual Civil pela Faculdade Cândido Mendes de Vitória-ES e em Direito Público pela Faculdade de Direito de Vila Velha-ES.
FONTE:: http://jus.com.br/artigos/26115/o-abuso-em-relacao-ao-condomino-inadimplente#ixzz2yCZ2eINs
