O abuso em relação ao condômino inadimplente  

                                                                                                       Dr. Fernando Borges Peixoto ( * )

O presente estudo trata de recurso interposto por seu subscritor, que acabou criando um precedente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quanto à cobrança vexatória de quotas condominiais, resultante do desligamento da senha dos condôminos inadimplentes para uso dos elevadores. Fala-se em precedente porque no acórdão exarado, ainda a ser publicado, não há nenhuma referência a julgados daquela Corte que tenham abordado a questão.

Logicamente, para a administração do condomínio é inconveniente o inadimplemento de alguma unidade porque um percentual das despesas fica a descoberto, e isso deve ser realmente reprimido, pois não há como se admitir que o condômino adimplente tenha que arcar com custos para a manutenção de áreas comuns enquanto o vizinho inadimplente usufrui da estrutura que gera custos de manutenção.

Por esse motivo, alguns dispositivos legais buscam desencorajar o inadimplemento das quotas condominiais, estabelecendo, segundo indica BASTOS: (i) juros moratórios que podem ser superiores a um por cento ao mês; (ii) multa de até dois por cento ao mês pelo atraso; (iii) a perda do direito de votar e ser votado em Assembleia; (iv) multa de cinco até dez vezes a quota condominial;(v) a possibilidade de protesto de boletos vencidos; (vi) inscrição em órgão de proteção ao crédito; (vii) multa de dez por cento sobre o valor da execução, nos termos do art. 475-J/CPC; e (viii) a possibilidade de penhora da unidade ou de bens do condômino (Bastos, Carlos Henrique. Excessos na cobrança de cotas condominiais. Disponível em: http://www.professorsimao.com.br/ artigos_convidados_carlos_henrique_bastos.html).

Mas, alguns abusos vêm sendo cometidos na busca pela satisfação da parte não honrada do rateio, e o Judiciário deve intervir forte para evitar a prática atentatória à dignidade da pessoa humana.

Primeiramente, a deliberação condominial que estabelece as sanções aplicáveis deve respeitar o quórum de ¾ (três quartos) dos condôminos remanescentes (excetuados os devedores) previsto no artigo 1.337/CC; e elas só devem ser aplicadas depois de concedida a palavra ao condômino inadimplente para exercer seu direito de defesa, conforme destaca o Enunciado nº 92/CJF: “As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”.

Isso nem sempre é respeitado, o que viola o devido processo legal, já que o objetivo dessa medida é prestigiar o contraditório e a ampla defesa.

A decisão assemblear não pode extrapolar seu poder normativo para autorizar a cobrança “manu militari” de quota condominial. Ora, se as regras de cunho estatutário não podem sequer ultrapassar o teto de percentuais medidos em pecúnia que a lei estabeleceu para apenar o inadimplente, com menor razão poderiam atentar contra o uso, o gozo ou a fruição da propriedade, ou a dignidade da pessoa humana.

Assim, apesar de compreensível, a preocupação demasiada em privilegiar os condôminos adimplentes não autoriza a assembleia condominial a aprovar sanções violadoras de direitos. Há que se observar “cum granu salis” os direitos dos condôminos adimplentes em fazer honrar a obrigação condominial, pelo contraponto do respeito aos direitos fundamentais do inadimplente, devendo o julgador render maiores reflexões ao avaliar questões que envolvam esse tema.

Especialmente, não se podem desprezar os meios processuais-executórios adequados de satisfação do crédito a partir da invasão do patrimônio do inadimplente para preservação do patrimônio dos condôminos adimplentes. E é por isso que se faz necessário considerar todo o arcabouço normativo, para preservar direitos e garantias fundamentais, pois em jogo a liberdade, a isonomia, o direito de propriedade, a proporcionalidade (na fixação de punições) e o devido processo legal, além da dignidade da pessoa humana, fundamento da República, esteio de todos os anteriores.

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( * ) Advogado, sócio-administrador de Peixoto & Schultz Peixoto Advogados Associados. Especialista em Direito Civil e Processual Civil pela Faculdade Cândido Mendes de Vitória-ES e em Direito Público pela Faculdade de Direito de Vila Velha-ES.

FONTE:: http://jus.com.br/artigos/26115/o-abuso-em-relacao-ao-condomino-inadimplente#ixzz2yCZ2eINs

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Construtora é condenada a indenizar cliente por atraso na entrega de imóvel

O juiz da 20ª Vara Cível do Fórum Lafayette, Renato Luiz Faraco, condenou a construtora Tenda ao pagamento de R$ 7 mil de indenização por danos morais a um comerciante vítima de atraso na entrega de um apartamento situado no bairro Betânia, regional Oeste de Belo Horizonte. A construtora também foi condenada a transferir o imóvel para o comerciante em 30 dias após a sentença transitada em julgado (quando não cabe mais recurso) sob pena de multa; e ao pagamento de multa contratual devido ao atraso e de lucros cessantes (neste caso, os aluguéis que o autor da ação deixou de receber por não ter o apartamento disponível para alugar).

O comerciante afirmou ter assinado contrato com a Tenda que previa a entrega do apartamento em 30 de setembro de 2007. Porém, segundo o comprador, a entrega das chaves só ocorreu em 20 de julho de 2009, ocasião em que ele constatou a existência de vários defeitos na construção. O consumidor sustentou, ainda, que a construtora se comprometeu a reparar esses danos e transferir o imóvel, o que não aconteceu. Ao final, ele pediu que a Tenda cumprisse sua obrigação ou devolvesse o equivalente ao valor atualizado do apartamento, além de pedir aplicação de multa contratual pelo atraso, lucros cessantes (aluguéis) e indenização por danos morais.

A construtora contestou alegando que o prazo para a entrega do imóvel, considerando previsão de prorrogação firmada em contrato, venceu em 30 de março de 2008, devendo ser considerado como atraso para aplicação da multa, portanto, apenas o período de abril de 2008 à data da efetiva entrega, em meados de 2009. Afirmou ainda que a certidão de baixa e habite-se referente ao prédio onde fica o apartamento só foi expedida pela Prefeitura em junho de 2009, razão pela qual a entrega não ocorreu antes. Além disso, a Tenda rebateu o pedido de lucros cessantes, pois defendeu que não houve comprovação dos mesmos por parte do comerciante, não sendo eles acumuláveis com a multa por atraso. Por fim, opôs-se ao pedido de condenação por danos morais, pois, segundo a construtora, um mero atraso na entrega do apartamento não era motivo que justifique tais danos.

Por fim, o julgador, diante da comprovação do cumprimento das obrigações do comerciante e da inadimplência da Tenda, determinou a entrega do imóvel ao comprador e a transferência da posse e domínio a ele.

Essa decisão é do último dia 18 de outubro. Por ser de Primeira Instância, está sujeita a recurso.

fonte: https://blu169.mail.live.com/default.aspx?id=64855&rru=inbox#n=1388386874&rru=inbox&fid=1&mid=8595be32-3ff8-11e3-8058-00237de334fe&fv=1

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IMÓVEL NA PLANTA - O PROBLEMA E A SOLUÇÃO

Antes de decidir por comprar um imóvel, é importante definir a localização, o tamanho do imóvel e quanto você pode pagar. Se, depois de muito planejamento, você decidiu comprar um imóvel na planta, é preciso ficar atento para fechar um bom negócio.

Qual a principal vantagem de comprar um imóvel na planta?

É possível dar uma entrada pequena e não comprometer muito o seu orçamento familiar com as parcelas mensais.

A Caixa Econômica Federal (http://www14.caixa.gov.br/portal/educacao_financeira), lista os principais cuidados que devo tomar antes de comprar:

• Como você não vai comprar um empreendimento pronto, procure uma construtora de qualidade para ter certeza que seu imóvel será entregue de acordo com o que você pagou;
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• Veja se a construtora tem certificados de qualidade (ISO), se possui reclamações no PROCON, pesquise prédios já construídos e verifique se eles cumprem o prazo de entrega e o que foi prometido;
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• Procure imóveis com preço menor do que o empreendimento pronto: imóveis na planta sempre correm risco de não serem entregues, portanto, você deverá pagar menos para aceitar esse risco;
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• Avalie o Memorial Descritivo da obra: qualidade dos materiais e dos equipamentos que serão usados, como azulejos, pias, metais, elevadores, interfones, etc.;
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• Além do valor da parcela, você deve se programar para pagar as parcelas intermediárias e reservar 3% do valor do imóvel para o pagamento das despesas de cartório e ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis);
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• Lembre-se que, na hora da entrega das chaves, você deverá quitar totalmente o imóvel ou usar um financiamento. O ideal é pagar integralmente a dívida ou pagar o máximo que você puder, pois, durante o período da construção, todas as parcelas não pagas sofrerão correção do INCC – Índice Nacional da Construção Civil;
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• Cuidado com os planos em que o valor da entrada e das parcelas é muito baixo. Na hora da entrega das chaves, é possível que você tenha de pagar um valor muito alto.

Mas como em geral o comprador entusiasmado não segue as recomendações, muitas vezes pode ter problemas na hora de receber o seu imóvel. Simplesmente não tendo onde morar ou recebendo mas com defeitos, não satisfazendo seus anseios, leis ou normais contratuais. Neste caso, o melhor mesmo é procurar um bom advogado para lhe assessorar.

Muitos casos podem ser resolvidos administrativamente, ou seja, sem intervenção da justiça. Mas mesmo assim, o investidor deve contar com profissional para que lhe faça a defesa técnica. Caso contrário, o que já está difícil, pode tornar-se impossível.

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Barulho, som alto e xingamentos em condomínio.

O remédio pode ser amargo, mas tem jeito.

Nos dias de hoje há condomínios para todos os gostos, padrões, preços, distâncias e, sobretudo, para todos os tipos comportamentais. Com o advento da verticalização das moradias e o aumento de oferta de crédito e novos projetos habitacionais, quem antes residia em casas ou mesmo na zona rural, veio residir dividindo corredores e elevadores estreitos com gente estranha, pessoas dos mais variados cultos e cultura. Hora da sensatez

Perturbações sonoras em edificações urbanas não são raridades. Preciso ter bom senso e tais práticas carecem de correção, pois do contrário, o condomínio se tornaria inabitável. , 

A Lei é clara:

1) O artigo 42 da Lei de Contravenções Penais determina que: 

Art. 42. Perturbar alguém, o trabalho ou o sossego alheios: 

I - com gritaria e algazarra; 

II - exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais; 

III- abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos; 

IV- provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem guarda: 

Pena - prisão simples, de 15 (quinze) dias a 3 (três) meses, ou multa. 

E não é só. Veja o art. 65 da mesma norma legal:

Artigo 65. Molestar alguém ou perturbar-lhe a tranquilidade, por acinte ou motivo reprovável: 

Pena: prisão simples, de 15 (quinze) dias a 2 (dois) meses, ou multa. 

Assim, cabe ao administrador do condomínio as providências administrativas - cartas, repreensões, advertências, multa etc. tudo no segredo reservado ao agressor. Não resolvendo, resta as vias da justiça.

O remédio é amargo. Mas tem jeito sim.

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Atraso na entrega da obra. O que fazer?

A construção civil vive seu momento de euforia. Não obstante o embalo da verticalização habitacional, o PAC abriu caminhos para grandes obras de infra-estrutura, envolvendo estradas, saneamento básico etc., somados tudo ao lampejo que a Copa do Mundo de 2014 deu ao setor.

Os imóveis residenciais receberam amparo de inúmeros projetos que estão em pleno vapor, tais como “Minha Casa Minha Vida”,   também, o extremo aquecimento do mercado imobiliário, aliado à facilidade de obtenção de financiamentos.

As desculpas das construtoras e incorporadoras são muitas, mas, na verdade, na opinião geral, falta planejamento. Os empreendimentos foram sendo idealizados, lançados e vendidos e precisam ser entregues.

Agora, resta às pessoas lesadas perseguir o direito que emerge dessa situação. O atraso injustificado na entrega de um imóvel comprado na planta traz consequências para as partes envolvidas, que precisam ser solucionadas com o amparo da Lei.

Sobre o assunto já transbordam decisões judiciais pátrias, tanto no tocante á devolução de parcelas pagas quanto ao pagamento de aluguéis residenciais para o adquirente de imóvel cuja entrega se demorou além do previsto no contrato. O texto abaixo se refere ao primeiro dos casos citados acima:

Necessidade - Atraso injustificado na entrega do imóvel -Devolução total das parcelas pagas - Obrigatoriedade - Restituição que deve ser imediata, sob pena de onerosidade excessiva do consumidor - Inteligência do art. 51, IV, § 1º, III, do CDC - Entendimento pacificado por súmula deste Tribunal - Incidência de juros de mora desde a citação - Recurso parcialmente provido.

Por outro lado, é evidente que o pagamento das parcelas do contrato de compra e venda possui relação direta com a obrigação de entregar o imóvel adquirido, no prazo ajustado. Em não sendo atendido, resta o ônus de abrigar o investidor de parcelas de aluguéis residenciais, pois ter um imóvel sem custo mensal era o objetivo desse cidadão.  Neste caso, não é lícito às construtoras exigir o pagamento dos consumidores e prorrogar o prazo de finalização e entrega do imóvel. Assim, resta a indenização de danos morais e materiais, estes pela necessidade de pagamento de aluguéis.

A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, danos que precisam ser reparados.Trata-se de situação que não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil). Recurso não conhecido. (STJ,Terceira Turma, REsp 644.984/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi,)

CIVIL. AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM LUCROS CESSANTES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. O credor de coisa certa não está obrigado a receber outra prestação, ainda que mais valiosa (art. 863 do Código Civil). Logo, tem o adquirente de imóvel na planta o direito de exigir a entrega do bem, sob a cominação de pena. Não se confunde a cominação de pena, cuja finalidade é compelir o devedor a fazer a entrega da coisa prometida, com os lucros cessantes ou frutos civis que o apelado deixou de colher em face do inadimplemento da contratante. (art. 864 do Código Civil). A multa para compelir a parte r‚ a liberar imóvel do gravame hipotecário não deve ser mais do dobro do possível valor de locação encontrável no mercado, para que a penalidade não esteja divorciada da sua finalidade.(...) Tal cláusula estabelece apenas relação de mora, e tem natureza diversa dos lucros cessantes, que correspondem ao que o autor deixou de ganhar com a locação do imóvel ante o atraso na entrega da obra, possuindo portanto natureza compensatória. Assim, tenho por correta a incidência de ambas, eis que possuem naturezas diversas. Além disso, a cláusula penal que tem caráter moratório, não exclui de pronto quaisquer outros danos que venha ter o adquirente, que no caso consubstanciam-se nos lucros cessantes. Apelo parcialmente provido. TJDF Quinta Turma Cível -Classe: (APC - Apelação Cível - Num. Processo: 48.961 -Relator: DESEMBARGADOR ROMÃO C. OLIVEIRA).

Por fim, conclui-se que a situação de atraso na entrega de um imóvel comprado ainda na planta pode ser geradora de danos materiais e morais, já que o comprador viu frustrados seus sonhos e projetos enquanto espera pela  conclusão das obras.

As pessoas lesadas nos contratos da espécie devem procurar os seus direitos e fazer valer a Lei. 

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VIDA SOCIAL EM CONDOMÍNIO RESIDENCIAL

Morar em condomínio residencial exige vida social sob a batuta da ética e da cidadania. Comportamento adverso deve ser combatido com pulso mais firme, não eximindo da culpa por questões de idade do infrator. O caso mais clamoroso da jurisprudência pátria e que deve guiar os anos seguintes teve cenário no estado do Paraná. Um homem acusado de crime sexual, idoso de 83 anos, foi proibido de morar em condomínio, apesar de ter a propriedade do imóvel.

A decisão foi confirmada pela 22ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba. Ainda segundo a decisão, o despejo se justifica pela “contumaz conduta antissocial (em tese, criminosa) do referido morador (que) foi considerada nociva para aquela comunidade condominial”. A decisão do TJ-PR manteve a sentença que foi decidida em primeira instância. Ainda cabe recurso ao processo (Apelação Cível nº 957743-1).

O relator do recurso de apelação, desembargador Arquelau Araújo Ribas foi bastante lúcido em seu parecer: "Cabe, portanto, ao Estado/juiz, em seu poder/dever de dizer o direito, a outorga de uma tutela jurisdicional, mais do que justa, efetiva, no intuito de resguardar as garantias constitucionais individuais daquela coletividade, ainda que, resultem em mitigar parcela do direito de propriedade do réu, mais especificamente, quanto ao seu direito de habitação da sua unidade condominial." (grifos nossos).

Note-se que o réu em questão contava 83 anos de idade. A decisão mostra que os fatos criminosos e antiéticos não podem ser acobertados por outros direitos que o cidadão goza na sociedade, como os que dispõem o Estatuto do Idoso.

Assim deve caminhar a nova jurisprudência acerca da vida em condomínio. Simplesmente seguinte o que de mais se passa na cidade e no país. Afinal de contas, a pequena população de um edifício é verdadeiramente comparável à da população de uma cidade.

Extraído da monografia         A PROPRIEDADE E O DIREITO DE FRUIÇÃO NO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL, da autoria de Altevir José Esteves, trabalho de conclusão da sua especialização em Direito Imobiliário, pela LFG/2013.

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FILAS DE BANCOS, O PROCON E O MARAUÊ

Por Altevir José Esteves (*)

Na semana passada aconteceu de novo. O    PROCON de Teresina foi à luta contra as filas dos bancos. Percorreu agências, entrevistou clientes, gravou entrevista para TV e blogs, fez e aconteceu. Resultado? Eu diria nenhum em proveito do consumidor, razão maior de sua existência.

Tem sido assim. No máximo, aplicam multas com base na lei municipal, da qual a instituição financeira ré pode recorrer, justificar e poucas vezes têm que desembolsar valores de seu cofre. Isto porque além das faculdades que a lei municipal abre para as exceções, a instituição financeira usa e abusa dos recursos jurídicos, esquivando-se do ônus. Cassar alvará de funcionamento de uma agência bancária? Não se conhece um caso sequer.

Há poucos dias uma peça teatral humorística foi barrada no Teatro da Assembléia porque um dos atores escreveu uma piada no facebook (um pouco sem gosto), ironizando a cidade de Teresina, comparando-a, de maneira chula, com uma parte do corpo humano. O deputado Fábio Novo zangou-se, deu entrevistas, bradou e trocou farpas com um colunista da Veja on-line, braço digital da revista VEJA.

Bobagens. Ninguém ganhou nada com isso. Perdemos um espetáculo com atores “globais” e mais uma vez nossa cidade ganhou páginas da mídia por uma causa não motivadora. “O povo precisa ter mais senso de humor”, disse o veterano humorista Juca Chaves, prolator primeiro da frase desdita. 

Filas de banco costumam ser de clima tenso. As pessoas que ali estão sempre têm um motivo para stress. Uns estão no sufoco financeiro e precisam de empréstimos; outros têm dinheiro e brigam por uma taxa melhor; a maioria tem o que fazer e já perdeu tempo demais no trânsito e no trabalho; os bancários estão sufocados por metas e cobranças de toda a sorte; o gerente quase nada pode fazer, porque também é vítima dos patrões/banqueiros, que querem lucros exorbitantes e por isso reduzem o quadro de funcionários ao mínimo dos mínimos; os funcionários estressados adoecem e faltam; a fila aumenta. O PROCON aplica multas; de novo o consumidor só perde, e briga, grita, dá escândalos nas agências. E não ganha nada.

 O Teresinense precisa procurar as vias corretas de resolver seus problemas. Nos dias de hoje, ficar uma hora ou mais numa fila, seja do que for, é perda de tempo, é constrangimento, é ser feito de bobo. Isto é dano moral e material. E quem passa por isso deve ser indenizado. Hoje, com os recursos tecnológicos de que se dispõe, não tem cabimento as empresas demorarem tanto tempo para atender seus clientes, “razão maior de suas existências”, como apregoa a maioria delas.

Os bancos se defendem dizendo que o cliente tem outras opções de atendimento, como saques automáticos, internet, call center etc. Não é assim que funciona. Para utilizar tais recursos são necessárias maiores explicações ao cliente/usuários, mais gastos. Isto envolve mais funcionários, mais tempo. Não, os bancos não querem mais despesas.  Eles têm metas financeiras, estatísticas, obrigações com a bolsa de valores etc. 

O ser humano e as empresas de modo geral tendem a dar prioridade a quem estiver mais incomodando. Quem não reclama, não ganha. Exemplo disso é uma grande instituição financeira de capital nacional, que há quatro anos trabalha um projeto para melhorar o atendimento de suas agências no país. Pois bem, o Piauí é o único estado onde o tal projeto não foi implantado. Por outro lado, em várias unidades da federação, como São Paulo, Rio de Janeiro, Mato Grosso do Sul, Ceará e o Distrito Federal, os juízes muito já têm decidido a favor do consumidor lesado em filas bancárias. Em processos dessa natureza, sentenciam aplicando indenizações contra instituições financeiras. Estamos atrasados. Muita coincidência, não?

Não adianta espernear, chorar, dar ataques nervosos. Os bancos não têm coração, têm é cofres! Ataquemos então a sua parte mais sensível. Teresina tem lei municipal que disciplina o tempo de atendimento nas filas bancárias. Vamos utilizá-la a favor do consumidor, razão maior da promulgação da referida normal legal.

O piauiense de modo geral precisa mostrar de fato o seu valor, e no foro adequado. Ao humorista, se responde com humor; ao deputado oportunista, se responde com a negativa do voto no próximo pleito; ao banco insensível, com ações reparadoras.

Ao ficar mais tempo do que o permitido na lei municipal, procure um advogado e vá à justiça. Exija danos morais e materiais. Só assim a lei serve para alguma coisa e o consumidor ganha esse jogo em algum momento.  O cofre do banco não há de derramar uma gota de lágrima. 

Exigindo nossos direitos, ajudamos a construir a democracia, proporcionando auto-estima na população, melhorando a cidade. Talvez assim o teresinense possa divulgar, com orgulho, o seu novo slogan: “SE O MUNDO TEM UM CÉU, O CÉU DO MUNDO É AQUI”, (divulgado pela SA Propaganda, empresa pauiense).

( * ) Altevir José Esteves é advogado do escritório Altevir Esteves Advocacia e Consultoria, gerente aposentado do Banco do Brasil, professor, escritor, membro das Academias de Letras de Parnaíba e de Alto-Longá-PI.

E-mail causanobreadv@hotmail.com

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